12月6日,某上市房企华东投资部总监李阳去了趟合肥。

“盛况空前,所有排得上号的房企,从头部的万科、融创,到中不溜的融信、正荣,乃至安徽当地的小开发商,基本都去了。”李阳回忆,当天的土拍现场却是,看热闹的居多,出手的不多。

合肥此次挂牌出让12宗地块,两块因未达底价流拍,剩余10块竞拍成功。拿地成功的,包括中铁四局、金茂两家国资房企和新城控股一家全国性民企,其余5家企业全部来自安徽本地。总计60.2亿元的土地价款,被合肥市政府收入囊中。

进入2018年下半年,房企普遍捂紧钱袋子,拿地热情锐减,导致一些地方政府难以完成年度供地计划。临近岁末,各地均开闸泄洪,拿出大量土地投放市场。

中国指数研究院数据显示,11月份,一线城市供应土地合计90宗,深圳、上海、广州、北京供地分别是13宗、17宗、42宗、18宗,刷新了近年来的单月记录。二线城市同样如此,当月合计供应土地1400宗,创下年内最高记录。

虽是如此,各地的全年土地成交量依然难比以往。北京最为突出,截止11月底,北京土地总成交1209.9亿元,同比去年减少53.6%。

为何房企普遍不愿拿地,李阳分析原因有二:一是在楼市强调控政策下,房企对2019年的销售前景不够乐观,加之融资渠道收紧,拿地资金普遍依靠销售回款。房企销售不振的话,拿地自然也不积极。二是各地政府对房企拿地的限制条件较多,比如仅限价来说,就可能导致房企利润微薄。

正如上海土地市场,已经进入大玩家时代——国资房企靠政策支持,民营龙头有现金储备,它们有机会获取土地这一核心战略资源。而那些没钱没资源的中小型房企,只能站在鄙视链的底端,默默围观。

上海针扎不进水泼不入

一线城市对房企拿地的条件限制最为严厉,但北京、上海有所不同。

上海的土地市场,可以说是针扎不进、水泼不入。如竞拍房企不是TOP10或者本地国资房企,基本拿不到地。

中骏置业地方投资部副总监赵平以前还会看一看上海市放出来的拍地公告,“现在不怎么看了,因为看了也白看。”

2017年以来,上海集中供应租赁性用地,不乏位于城市核心区的优质地块。然而,供地公告中皆有一个条件:竞买申请人必须持有市(区)政府出具的项目认定文件。

久而久之,大多数民营房企开始明白,这一条件的意思是:租赁性用地只供应给上海市本地国企。

12月初,上海城开(集团)零溢价竞得上海交大附近的租赁用地,楼板价5480元/平方米,相当于周边市场价的三到四成。一周之后,普陀、宝山、浦东航头三块租赁用地也将出让,按照惯例,大概率将由上海国企竞得。

赵平称,租赁用地需要房企自己持有,如按市场价出让,没有房企扛得住这么长的租金回款周期,于是上海市就以远低于市场价的价格出让给当地国企。

如此一来,留给外地房企的只剩住宅和商服用地了。在这两类土地的争夺中,中小房企又被“深深地鄙视”了。

去年8月以来,上海改用招挂复合式出让,规则是根据企业的“经济实力”“项目经验”等指标,筛选“有资格的”公司参与竞拍。

然后,根据投标人综合指标排名顺序,确定入围竞标人。如有效投标文件3到10份,前2名确定为入围竞标人;有效投标文件11份以上的,前3名确定为入围竞标人。

如此以来,中小房企在第一轮筛选中就被刷下。与此同时,巨额的地价和保证金也足以让中小房企望而却步。

一块住宅用地,动则数十亿元的起拍价,加上约20%的保证金,并且这些资金均不得使用杠杆。另外,房企还需把大笔资金放在监管账户上长达数月。一些现金流紧张的房企,很可能因为一次竞拍而陷入财务瘫痪。

在上述规则的主导下,上海土拍市场出现两道景观,一是所有土地几乎都是零溢价成交,二是拿地的房企不是本地国企就是TOP10房企。

例如,12月10日,融创零溢价拿下上海静安区市北高新区地块,总价30.5亿元,楼面价46600元/平方米。上海地产圈子传出消息,由于资金压力太大,融创难以独吞,大概率将与其他房企合作开发。

融创方面对此表示不予回应。

今年下半年以来,除融创外,还有万科、招商等大房企在上海拿下多宗非租赁住宅用地,几乎都是零溢价。

北京适当放宽拿地条件

北京土拍尽管有限制条件,但对所有房企一视同仁。

同是按照“以租代售、租售并举”的原则进行楼市调控,北京侧重于大量供应共有产权房和限竞房(限制房价竞拍地价)用地,名义上所有房企都能参与,只要愿意拿钱并且服从游戏规则。

11月26日,北京公开出让13宗地块,总起始价逾295亿元。除1宗流拍外,其余12宗地块全部成交,揽金总额316.46亿元,平均溢价率7.11%。

流拍的地块为顺义区北小营镇地块,属于共有产权地块。这已是北京今年以来第7次共有产权地块流拍。

“共有产权房权属关系复杂,购房手续和销售过程繁琐,从已有情况来看,市场对这种地块的反应不太积极。房企玩的是高周转,大多数都不愿参与。”鸿坤地产一位高管对腾讯新闻《棱镜》表示。

本次北京土拍竞争最激烈的一宗是丰台区白盆窑东地块。巧的是,该地块在今年1月曾以共有产权地块身份挂牌,结果无人问津,此次改头换面,经过64轮角逐,终于以70.2亿元的高价,花落中铁诺德。

丰台区白盆窑东地块是典型的限竞房项目,竞拍条件如下:建成后商品住房销售均价不超过67702元/平方米,并且最高销售单价不得超过71087元/平方米;建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重需在70%以上;同时配建卫生所、邮政所、派出所等公共设施,建成后无偿移交给当地政府。

值得注意的是,考虑到供地计划完成度低,房企拿地热情普遍不高,北京此次土拍放宽了保证金条件,放弃了此前每个地块都需竞拍房企缴纳保证金的规定,进而采取“共用保证金”做法。

举例来说,北京市政府将其中7宗地块分成三组,按组缴纳保证金,比如第一组的两宗地块,保证金分别是11.2亿元和9.25亿元。按照以前的规则,一家房企同时竞拍这两个地块,共须交20.45亿保证金。按照此次新规,这家房企竞拍同组两地块时只需共用保证金11.2亿元即可。

资产有毒,并购拿地坑太多

由于公开市场拿地算不过来账,大部分房企早已瞄准并购市场,寄希望于间接拿地。

融创自2017年以来,拿地基本依靠并购,并购所得占据其现有土地储备的7成左右。碧桂园等大型房企更是凭借着资金和品牌影响力大举进入三四线城市,从地方小房企中并购项目公司。

在前述上市房企投资总监李阳看来,并购市场上的高质量标的越来越少,一般房企很难再通过并购增加土地储备,“这两三年以来,具备投资价值的项目公司基本被大中型房企们瓜分得差不多了,剩下的都是些臭鱼烂虾”。

由于楼市调控进入深水区,不少小房企选择断臂求生,目前对外出售的资产倒是很多。

腾讯新闻《棱镜》查阅北京、上海产权交易中心数据发现,今年11月前三周,新增房企项目股权出售动态已达37条,新增挂牌地产股权价值超过110亿元。

克而瑞地产研究中心监测数据显示,今年前10月,房企累计项目股权出售动态已达473条,超过2017全年的387条。

在一些待售的项目当中,以1元底价甩卖项目公司100%股权者并不罕见,这些项目大多资不抵债。北大资源转让的控股子公司青岛博雅置业70%股权及债权即是一例,该公司2018年一季度总资产11.8亿元,总负债12.44亿元,亏损达458万元。

诸如此类的项目,历时数月都无法售出。“这些看起来艳丽无比的小鱼,其实有毒。”李阳说。

2017年10月,贵州当地房企宏立城的董事长肖春红和碧桂园总裁莫斌杯酒言欢,签下一个并购合作协议。

熟悉此事的前宏立城高管透露,宏立城集团旗下的小额贷款公司,从一些无法偿债的债主那里,抵债过来一些地块和项目,资产估值大概在70-80亿元。碧桂园耗资50亿元买入,首付20亿元。

进场之后碧桂园才发现,这些地块项目债权关系极其复杂,很难处理,据此要求宏立城在2018年4月底,解决这些问题。否则的话,宏立城需要全额退还20亿元首付款。如不退款,则首付款转为债权,年利息15%。

中梁地产的一位内部人士则对腾讯新闻《棱镜》表示,大型房企进入三四线城市后,发现当地小房企手里有地,但缺乏资金运营能力,便会寻求合作开发。“或者,当地房企干脆把项目卖给大型房企,但并购过程中的坑太多了。”他说。

他举例道,中梁地产收购了平顶山一个项目,收购结束才发现,项目土地下方存在大量挖矿后遗留的坑洞,存在塌陷风险。中梁地产在尽调时并未发现这些问题,事后自己填补这些坑洞时,又要花上一大笔钱。

“一些项目公司甚至在并购谈判时隐匿一些未登记和公告的债务,比如中梁并购信阳一个项目时,发现前期拆迁款并未赔付到位。”上述中梁地产内部人士苦笑说,“现在遇到那些价格特别便宜、谈判特别爽快的项目,我们自己得先冷静一下。”