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社交型公寓 在北京找工作、干实习的你，租房是每一个“北漂”的刚需，移动互联网的发展、成熟，让租房这原本简单的事情都被中介赋予了“社交”属性，那该如何快速识别社交型公寓的性价比呢？虎嗅走访了三家互联网公寓平台及其租户，经总结、分析，得出三个真相： 1、相对独立/安静空间、24小时保安/监控、大学毕业到30岁之前的人群，更愿意住社交型公寓； 2、社交型公寓的租金是散租、合租租金的1.5-2倍，公寓的增值服务是看得见、摸得着，而遇上知己、找到合伙人则是要撞运气的； 3、之所以社交需求不强，社交活动不活跃，在于一些公寓平台“强行插入”官方活动，或者未能设计好社交平台、工具、规则。 “新北漂” 再过一个月，刘思毅的房子租期就到了，他在犹豫要不要续住。 作为一名不甘于平庸的北大毕业生，尽管他青睐于链家集团旗下“自如友家”简约的装修风格。但他最气恼的是暖气片不热，相对于链家较为成熟的线下服务网络，“自如”的服务站无法实现全覆盖。“我的房子处在三不管地带。静淑东里9号楼的所有供暖、供水都是无人负责状态。”最后，物业送给他一个电热器作为折衷的解决方案。如今，暖气没修好，空调却坏了，他就跟物业赌气：你不给我修好空调，我4月租期一到，可能就不续约了哦！ 与观望状态的刘思毅不同，更多的青年等不及，也等不起。今年，全国高校毕业生将达到创纪录的765万人。2月29日，国家人社部部长尹蔚民说，今年经济下行压力比较大，有一部分企业生产经营困难，会造成企业用工不足。当然，他没说到的是，在北京最有优势的互联网、高科技行业，今年的招聘人数也不容乐观。这些应届毕业生，要么赴京进行入职前实习，要么趁着“金三银四”找好工作。他们迫切需要一个稳定、安全的居住环境，以支撑他们在工作上的全情投入。 自如客营销部郭松涛说：“10多年前的‘北漂’是说挤地下室的那批人，现在，这些租客对居住有了更高的需求。”更重要的是，房租越来越贵了。而根据伟业我爱我家市场研究院披露的数据，2015年北京市住宅租赁平均价格为4453元/套，同比上涨7.2%，租金涨幅5年来首次回升。
图1：不只是北京，上海租户的收入构成、房租承受力也发生变化（2015年9月，MJ Group） 4500元/套左右，对小区租户刘思毅来说，是一间实用面积50平米的一居室。如果你觉得这种“分布式房源”自己住着太冷清，小区环境不安全，又与邻里不合群，就只能住在面向年轻人的独栋集中式公寓（如自如公寓、魔方公寓、蘑菇公寓……），同样4500元/套（不含10%服务费）的价位，则是一间15平米左右的开间；同样处在三环边上，单间的价格在2500元左右。这意味着，你想住社交型公寓，就要承受比合租房贵接近1倍的房租，值吗？ 住公寓，拓人脉？ 国内现存最早的社交型公寓是YOU+国际青年社区。2014年8月，YOU+获得雷军的顺为资本1亿元投资。社交型公寓在居住功能外，更强化人与人之间互动所产生的“化学反应”，比如归属感、新鲜度、商业机会…… YOU+在业界的鲜明标识是“三不租”：45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租。 而过去一年扩张了近百家门店的魔方公寓，把自己用户群定位为：22-35岁，商务人士，创业者，年轻白领，企业外派人士，收入8000-20000元，90%大专以上学历。 用客群筛选来实现年龄相仿、兴趣相仿、受教育程度相仿——听起来很美好。但估计没有公寓管家会以“你不属于这个目标用户”为由，婉拒看房者。正如YOU+也住着只喜欢三俩小圈子、不喜欢搞大party的白领，在春节前后对外开放的魔方公寓紫竹院店，由于临近北京理工大学附小，有很多的借读生家长为了跟孩子陪读、陪住，不惜从五环外赶到这家门店看房。而已入住的租客（不包含产品体验师）则包括互联网公司员工、导演、网红（临近北影厂）……能想象他们在一起聊天的样子吗？ 人群杂居，且比例不定，既带来刺激的陌生人社交，也带来戒备感——这和你住在高层小区里、天天看不见邻居时并无二异。 当集中式公寓多收你10%的服务费，它可以对你说，这囊括了提供给你的增值服务——给你提供每周一次（或每两周一次）保洁服务，非人为损坏的水、电、家电、家具维修，以及Wifi、代收快递、24小时保安……当然，它也可以对你说，相对于合租房，和中高端人群（或同好人群）结识、相处的机会，本身就是社交型公寓的溢价——那些公共区域的条形沙发、木墩椅、咖啡吧甚至看球赛的壁挂式电视等等。魔方公寓就说：独联派=独立私密的个人居住空间+多元化的联合社交平台。
图2：魔方公寓2.0版的设计理念试图兼顾酒店式公寓和社交平台双重属性（2015年，魔方公寓提供） 实际上，社交溢价，往往不如增值服务溢价被租客认可。首先，从公共区域开辟到办公、休闲、娱乐设施完善需要一段时间，一位互联网公司女合伙人反映，函数公寓开放入住两个多月了，公共区域还在装修。 其次，增值服务可见、可感、可优化，投诉过后，虽然大部分问题能得到解决，但人脉价值很难将其量化出货币价值——公寓对外宣传的，租客碰到创业伙伴、投资人乃至邂逅女神属于小概率事件，比前阵子热炒的3W“互联网咖啡”还要小概率。 所以，你要么承担陌生人社交带来的不确定性（经济学课本说，不确定性=风险），要么不要对“有缘来会”不要抱过高期望，还是关心网不要断、出水口不要塞更靠谱。 弱社交？强社交？ 一年多前，晚上10点多，蔡煜下班回来，发现周围楼房的灯都亮着，只有自己住的YOU+公寓一片漆黑——停电了。租客们都跑下楼，在公共区域点了根蜡烛，玩起了《三国杀》，一直玩到凌晨3点多。蔡煜设想：“如果是一个白领住在这儿，晚上想洗澡早睡，第二天早上8点上班，那么停电就会让他抓狂。” 白领租户与其他租户有着不同社交倾向。有时候，规律简单得让人咋舌。蔡煜遇到一个满脸疲态的白领租客——他是YOU+公寓这座喧嚣城堡里的少数派。他告诉精力总耗不完的青年：“我回家很累了，只想洗洗睡了。” 虽然经营的是互联网短租（租期短于1个月）平台，但途家曾做过市场调查：在五六项指标中，中国用户的社交需求排在倒数第二位，在价格、舒适、交通等指标之后，而将社交排在首位的用户不到一成。即便如此，在互联网长租行业，一家家公寓都提起脚后跟，蹑手蹑脚地走进租客的社交圈。 最保险的办法是举办公寓官方活动，这意味着活动品质是可控的，用户对其信任度也较高，而且通过短信、电话、微信群等全覆盖通知方式，，到达率是最高的。比如，魔方公寓最近刚办过除夕包饺子、元宵煮汤圆等活动，填充漂泊从业者对心里意义上的“家”的渴求感。自如则擅长互联网营销，如3月刚刚上线的“帮你上头条”，以及2月的玩“找猴子”微信小游戏、赢租金抵扣券活动。 但官方活动要么烧钱赚吆喝，要么数据难以积淀。自如宣称已拥有40万自如客，其中线下活动参与人数累计1000多人，加入微信群的用户大约600人。这意味着，大部分用户仅留着姓名、职业、生日、手机号，小部分用户向平台呈现了更为精准的用户偏好、消费习惯数据，而只有极少数重度用户，愿意持续与平台保持互动，从而保证这些数据得到更新。 有的公寓弱化社交属性，有的公寓却在强化它。自2014年从大学毕业，蔡煜就在YOU+广州凤凰店住了一年多。他说，租客之间互称“家友”，每年年中，一张表格会被发到“家友”手上，需要在上面填满10个住户的名字、职业、籍贯，如果填不满或者没有及时交，就要解除合约。结果，很多人到跑去别人那里串门，让他帮忙填表。每个楼层还会投票选出“最受欢迎家友”和“最不受欢迎家友”（允许弃权），后者也会被要求解除合同。 这种“强行插入”不适用于白领阶层。为此，魔方公寓创造了“独联派”一词，指代“爱独立，也爱联合”的人群。与魔方公寓同时，其他互联网长租（租期3个月以上）平台也开始上线他们的社交工具、平台或社交宣传品。 然而，上述某品牌APP上线5个月以来，“社区”功能不如人意。除了员工发“test”进行技术测试（你做测试版就不要正式上线），就是员工发自己开年会、郊游的照片（不要当作你公司内部的即时通讯工具好吧）。自如APP则索性放弃在APP上设置个人对个人的社交平台。一位自如员工解释说，国外社交APP是差异化的，有的聊电影，有的聊美食，国内社交APP基本被腾讯垄断，就是在同一个APP（如QQ、微信）内部分组（如群、朋友圈），没有必要再另起炉灶。 所以，你为什么还要住这些社交公寓呢？ |
